Le stime relative al diritto di superficie
Appunti di Estimo - Estimo legale

Generalità

Il diritto di superficie consiste nella facoltà concessa ad una persona di fare e mantenere al di sopra o al di sotto di un suolo altrui una costruzione, acquistandone la proprietà separata da quella del suolo.
Ne sono esempi le cappelle mortuarie nei cimiteri, ove il suolo appartiene al demanio comunale mentre la costruzione è di proprietà privata; i chioschi e le edicole costruite su suolo pubblico; gli stabilimenti balneari costruiti su suolo demaniale; i parcheggi costruiti sotto le piazze e le aree pubbliche.
Le persone implicate sono due: il superficiario, titolare del diritto di superficie e il concedente, titolare della proprietà del suolo.
I quesiti estimativi riguardano:
- stima del Valore del diritto del concedente (Vdc);
- stima del Valore del diritto di superficie (diritto del superficiario) (Vds).

Stima del diritto del concedente

Il valore del diritto del concedente dipende dalla durata del rapporto e dall'esistenza o meno di un corrispettivo pagato sotto forma di canone annuo.

La stima del diritto a tempo determinato
Se non viene pagato alcun canone da parte del superficiario (perchè la concessione è gratuita o perché è già stato pagato un prezzo definitivo), il valore del diritto del concedente (Vdc) corrisponderà al valore del fondo (area + edificio) al momento dell'estinzione del rapporto, scontato di tanti anni quant'è la durata della concessione, cioè:

Vdc = Vf x 1/q^n

Il saggio di interesse da adottare è quello commerciale corrente.
Se la concessione comporta il pagamento di un canone annuo da parte del superficiario, al valore precedente dovrà essere l'accumulazione iniziale dei canoni annui.

La stima del diritto perpetuo
Il diritto del concedente avrà un valore solo se si ha riscossione di un canone, e corrisponderà all'accumulazione iniziale degli infiniti redditi annui (Ra) del concedente, cioè:

Vdc = Ra/i

La stima del diritto di superficie (diritto del superficiario)

Il valore del diritto di superficie dipende anch'esso dalla durata del rapporto (a tempo determinato o indeterminato), dal fatto che la costruzione già esista o debba essere realizzata, dall'esistenza o meno di un corrispettivo da pagarsi sotto forma di canone annuo.

La stima del diritto a tempo determinato
Il valore del diritto di superficie corrisponde all'accumulazione al momento della stima dei redditi che egli godrà fino all'estinzione del rapporto (n anni). Se il superficiario è tenuto a pagare un canone annuo (Ca), questo andrà a ridurre il Bf (Bf - Ca).

La stima del diritto perpetuo
Se il superficiario non deve pagare alcun canone, il suo diritto si confonde con quello di proprietà, e si avrà:

Vds = Vo

dove Vo è il valore del fondo, da considerare nello stato in cui si trova al momento della stima (solo suolo o suolo più fabbricato).
Se il superficiario è tenuto a pagare un canone annuo, l'accumulazione iniziale degli infiniti canoni annui posticipati andrà portata in detrazione al valore fondiario, e si avrà:

Vds = Vo - Ca/i